歸祖國并肩同行，趙國雄關(guān)心香港未來并胸懷中醫(yī)藥發(fā)展未來。

發(fā)展香港，思想要宏觀一點、遠(yuǎn)大一點，需要走出去來看，香港應(yīng)該扮演什么樣的角色。

祖籍江蘇常州的趙國雄，業(yè)內(nèi)人士評價其有年輕人的活力、兼具中年人的風(fēng)趣幽默，他被尊為“香港樓神”，極具個人魅力，有著江南人秉性上的謙遜與低調(diào)。

他負(fù)責(zé)長江實業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖，管理香港、內(nèi)地及國外多個地方的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。1997 年加入長江實業(yè)( 集團 ) 公司，2000 年獲委任長江實業(yè)執(zhí)行董事，是長江實業(yè)創(chuàng)辦人李嘉誠最為倚重的左膀右臂。

同時，趙國雄亦是 ARA 資產(chǎn)管理有限公司的創(chuàng)始人和董事會主席，2002 年成立至今，ARA 管理著 6 只于新加坡和香港上市的房地產(chǎn)信托基金(如匯賢房地產(chǎn)投資信托)，及 10只投資亞洲的房地產(chǎn)私募基金，管理資產(chǎn)組合規(guī)模超過 370 億美元。

縱橫房地產(chǎn)業(yè)三十余年的趙國雄，加入長實正好二十年，這二十年，剛好見證了香港回歸祖國二十年的歲月變遷。近日接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時，讓他感慨，“現(xiàn)在的香港發(fā)展應(yīng)該多一些聚焦，把過去的二十年趕回來，這將會是香港的將來。”

他感觸最強烈的變化是香港失去科技競爭能力，二十年前馬云的阿里巴巴、馬化騰的騰訊剛剛起步，谷歌開始發(fā)展，臉書 (Facebook) 還沒誕生。趙國雄說，“香港有點固步自封，香港是我們的香港的觀念要改變了。發(fā)展香港，思想要宏觀一點、遠(yuǎn)大一點，需要走出去來看，香港應(yīng)該扮演什么樣的角色。”

香港之于國家和珠三角的角色在不斷變化，趙國雄提出的角色轉(zhuǎn)型，正成為香港融入粵港澳大灣區(qū)的現(xiàn)實寫照，香港特區(qū)政府前財政司司長、南豐集團董事長及行政總裁梁錦松也表示，香港的角色定位一定要變，這是大勢所趨。

作為“超級聯(lián)系人”的角色，香港是國際金融中心、國際資產(chǎn)管理中心，是最大的人民幣離岸交易中心，未來還將書寫國際創(chuàng)新與科教中心。香港特區(qū)第五任行政長官林鄭月娥在其第一份施政報告中指出，“創(chuàng)科”

將是本屆特區(qū)政府未來工作的優(yōu)先要務(wù)。誠如趙國雄所提及，香港是時候需要換一個角度，從粵港澳大灣區(qū)的聯(lián)動發(fā)展，重新定義其位置與歷史責(zé)任。

如果說對于香港未來的憂慮是每一個香港人共同的話題，而關(guān)心中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程建設(shè)和中醫(yī)藥的發(fā)展則是趙國雄個人對于中國未來發(fā)展的思考。由趙國雄創(chuàng)立的眾富基金今年 9月向英國劍橋大學(xué)土地經(jīng)濟系捐贈100 萬英鎊，由此設(shè)立一個專門研究中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的教席，推動城市發(fā)展研究;向母校浸會大學(xué)捐贈 3000萬港元用于研究和保護中醫(yī)藥方，與科研院所、地方農(nóng)戶合作，在陜西、貴州等地開展中藥種植與研究。

對于近年中醫(yī)藥在海外大放異彩，趙國雄擔(dān)心將來有一天中醫(yī)師開藥方需要向日本、韓國、泰國、美國甚至加拿大去申請批文，“因為很多好的藥方及藥材被他們注冊專利，所以我們需要奮起直追，拿回我們的知識產(chǎn)權(quán)。”趙國雄說，對于中醫(yī)藥的知識產(chǎn)權(quán)保護，個人作為中國人，希望為國家和民族，多做一點事情，多出一點力。

香港地產(chǎn)這二十年

在趙國雄職業(yè)生涯中，長達(dá)三十余年與房地產(chǎn)緊密相連，曾經(jīng)屢創(chuàng)銷售佳績，“樓神”在《中國房地產(chǎn)金融》主辦的 2017 金磚論壇 ( 香港站 ) 的演講中，直言這二十年的市場與以往并不一樣。

“香港現(xiàn)在跟回歸前完全不一樣了，特別是在房地產(chǎn)方面，無論是整個房地產(chǎn)的態(tài)勢，還是特區(qū)政府的政策對房地產(chǎn)的影響。”趙國雄說。

香港二十年以來經(jīng)歷 1997 年亞洲金融風(fēng)暴、2003年 SARS事件、2008 年金融海嘯等諸多大事。香港1983 年開始實施港元與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，這種旨在降低交易成本的貨幣發(fā)行局制度，是香港成為國際貿(mào)易中心和國際金融中心的基礎(chǔ)。然而這種制度以犧牲香港貨幣政策獨立性為基礎(chǔ)，從某種意義上來講也更容易受外界影響。

趙國雄回顧香港回歸后，香港房地產(chǎn)市場由“相對市場供求主導(dǎo)”變?yōu)?ldquo;政策主導(dǎo)”。這一市場主導(dǎo)變化背后是為了解決全香港七成市民擁有自住居所，香港特區(qū)政府彼時在房價走高的情況下，推出“八萬五”政策計劃，即每年包括私人營建在內(nèi)的房屋供應(yīng)量增加到 8.5 萬個單位。

然而經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴之后的香港，樓市下行一度重挫五至六成，低迷樓市令眾多持有房屋的中產(chǎn)階層變成“負(fù)資產(chǎn)”，該項計劃因外界環(huán)境因素而導(dǎo)致叫停。此后為了解決樓市下行房價下跌及住宅供應(yīng)較多的問題，特區(qū)政府在 1999 年推出“勾地制度”、2002年推出“九項房屋政策”，此舉改變了垂危之中的香港房地產(chǎn)。

特別是“勾地制度”的推出，令金融危機之后的香港土地供應(yīng)由“賣地表”變?yōu)?ldquo;勾地表”，此舉使得在樓市下行期的土地拍賣得以順利進(jìn)行，而不至于“賤賣”土地。這種在拍賣土地之前，開發(fā)商確認(rèn)申請、并出價繳納保證金的“保險程序”，避免土地拍賣進(jìn)一步低估和無人問津而沖擊市場信心。

趙國雄評價這種拍地政策的變化，認(rèn)為“土地主導(dǎo)權(quán)變相落入開發(fā)商的手上，在商言商的開發(fā)商不會積極勾地，隨著土地供應(yīng)不足導(dǎo)致房屋供應(yīng)量嚴(yán)重短缺，加上經(jīng)濟復(fù)蘇和外部資金進(jìn)入，樓價不斷破頂。”因樓市復(fù)蘇，香港特區(qū)政府也于 2013 年宣布叫停這一制度，由政府主動推地以此加速土地供應(yīng)。

“從香港回歸到 2007 年，剛好十年間，香港房地產(chǎn)市場發(fā)生了天翻地覆的變化，這跟我們預(yù)測的完全不一樣。”趙國雄說，這種不可預(yù)測性改變了香港房地產(chǎn)市場，特別是金融危機之后的量化寬松政策的推出，導(dǎo)致低持有成本推高了房價，固定資產(chǎn)價格因而一直攀升。

2008 年金融危機之前的五年里，香港房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了五年緩慢的上升周期，金融危機至 2009 年經(jīng)歷短暫調(diào)整之后，香港樓市此輪上升周期持續(xù)了八年。趙國雄說：“雖然特區(qū)政府于 2010 年推出一系列緊縮措施干預(yù)樓市，但伴隨外圍宏觀情況不斷改變，樓市調(diào)控仍然乏力。”

香港特區(qū)政府在 2010年推出緊縮政策，包含提高外地人首付貸比例、提高特別印花稅稅率、增加買家印花稅等政策。至 2017 年多次針對炒家的調(diào)控措施，旨在通過增加交易成本及收緊按揭貸款來打擊投資客退出市場。然而現(xiàn)實是 2010 年首推特別印花稅以來，房價上漲超過 83%。

香港房地產(chǎn)市場持續(xù)走高的吸引力不單單吸引買家進(jìn)入這個市場，還得益于融資成本、稅收等便利，來自內(nèi)地的開發(fā)商自 2015 年來成為土地一級市場的主力，如萬科、海航、五礦地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、雅居樂、保利地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)等開發(fā)商均有成功拿下項目。

“你可能發(fā)現(xiàn)香港本土開發(fā)商保守、內(nèi)地開發(fā)商勇進(jìn)。”趙國雄分析這一差異背后的原因，內(nèi)地開發(fā)商經(jīng)歷的是過去二三十年來內(nèi)地“牛市”的過程，然而成熟市場是以自由市場供與求為代表，“過去許多年，內(nèi)地開發(fā)商看來是一帆風(fēng)順的，主要還是沒有經(jīng)歷過自由市場的沖擊。”

“所以他們還沒有這個危機感，而香港的開發(fā)商有危機感。所以香港主要開發(fā)商，一般貸款不會超過他們總資產(chǎn)的25%、30%，相對是保險的。” 趙國雄認(rèn)為，相比一直向上的內(nèi)地市場，自由市場的房地產(chǎn)是需要經(jīng)歷經(jīng)濟周期的。“以香港的經(jīng)驗，這一周期大概是 5-7 年，所以需要將這一周期考慮進(jìn)去。”

趙國雄提醒內(nèi)地開發(fā)商，在全球結(jié)束量化寬松之后，迎來“縮表”之時，可能面臨融資成本上升的壓力，屆時將影響對固定資產(chǎn)的價值。“對于我們的房地產(chǎn)市場有什么樣的影響呢? 現(xiàn)在內(nèi)地開發(fā)商，以及我們的同行應(yīng)該有考慮，未雨綢繆。”

“我們沒有退出中國”

經(jīng)歷過世紀(jì)重組之后，2015 年李嘉誠旗下長實集團與和記黃埔合并為新成立的長江和記實業(yè)有限公司，包含了非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如：港口及相關(guān)服務(wù)，電信，零售，基建及能源等領(lǐng)域。

長實集團與和記黃埔旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涵蓋香港、內(nèi)地及海外版圖，整合并入新公司“長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司 (01113.HK)”并分拆于2015年6月在香港上市，經(jīng)歷了兩年之后，再次更名為“長江實業(yè)集團有限公司”。

此舉更名令“長實集團”暫別公眾視野后再次回歸，在官方的公告中，披露這一更名原因，“為了貫徹長實地產(chǎn)名稱與長江集團其他上市公司名稱‘CK’的一致性，以及更能突顯公司放眼全球投資機遇。”

趙國雄回應(yīng)《中國房地產(chǎn)金融》提出主業(yè)是否改變時，他說：“長江實業(yè)集團還是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司，我們業(yè)務(wù)方向沒有改變。”

“為什么要更改名字呢?主要是反映我們的投資，反映公司的業(yè)務(wù)業(yè)態(tài)是怎樣變化的，比如說基建方面， 投入了很多資金。我們在投資房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)比較多，所以把名字改一改，能把公司今天新的業(yè)務(wù)形態(tài)表達(dá)清楚，是對投資者及股東方一種比較負(fù)責(zé)任的態(tài)度體現(xiàn)。”趙國雄進(jìn)一步稱。

據(jù)長實集團 2016 年年報數(shù)據(jù)，長實集團除地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，還涉及能源及飛機租賃領(lǐng)域。2017 年 3 月 14 日，長實集團、長江基建集團及電能實業(yè)聯(lián)合收購澳大利亞能源集團 DUET;2016 年 12 月，長實集團收購長和集團飛機租賃公司股權(quán)，進(jìn)入飛機租賃領(lǐng)域， 以此通過業(yè)務(wù)多元化實現(xiàn)長期增長。

長江實業(yè)集團還是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司，我們業(yè)務(wù)方向沒有改變。

李嘉誠旗下的另一艘巨輪長江和記實業(yè)有限公司 (00001.HK)，2016 年在全球化布局上不遺余力，2016年年報中用“多元業(yè)務(wù)，穩(wěn)定收益”作為主題，報告披露在全球超過 50 個國家和地區(qū)多元化布局，涉及港口及相關(guān)服務(wù)、零售、基建、能源和電信五大核心業(yè)務(wù)。

按2016年息稅前利潤總額計算，歐洲市場業(yè)務(wù)份額超過半壁江山至59%，其中英國市場占比36%，內(nèi)地市場占 12%，香港市場占3%。“我們是一間商業(yè)機構(gòu)，不過是放眼全球，選擇去哪投資主要還是看投資回報，同時我們需要對股東負(fù)責(zé)。”趙國雄談及轉(zhuǎn)向投資歐洲、英國的原因，外界可能有一點誤會，投資并非全部倚重歐洲市場，而是在超過50余個國家和地區(qū)進(jìn)行了布局。

長實一邊在英國、歐洲買買買，形成鮮明對比的是內(nèi)地的地產(chǎn)資產(chǎn)也在“拋售”，針對長實是否有意在退出內(nèi)地市場這個問題，趙國雄明確回答“我們沒有退出。”

“早前地價便宜時，我們在內(nèi)地買了很多土地，剛好遇到內(nèi)地調(diào)控，內(nèi)地媒體說當(dāng)時我們這是‘捂地’。三五年之后，房子全部蓋起來了，我們作為開發(fā)商，是需要出售的。那你賣樓，又說你要跑。”趙國雄說，房地產(chǎn)開發(fā)周期中土地相當(dāng)于原材料， 加工成產(chǎn)品 (建好房子 ) 后肯定是需要賣的，“他們不明白我們的業(yè)態(tài)，也不明白我們的開發(fā)周期 ( 相較于內(nèi)地開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)，長實的開發(fā)周期一般都較長 )。”

根據(jù) 2016 年長實集團披露的數(shù)據(jù)，截止到去年底長實集團土地儲備 1260 萬平方米，其中香港、內(nèi)地、 國外擁有土地分別為 60 萬平方米、 1160 萬平方米、40 萬平方米，內(nèi)地土地儲備占比高達(dá) 92%。

記者調(diào)查，2013年之后長實集團在內(nèi)地沒有拿過地，對于是否有意拿地，趙國雄坦言拿地風(fēng)險已經(jīng)偏高，同時拿地成本也高過集團的借貸比，“目前在建的有幾十個項目，包括廣州、深圳、北京、長沙、成都等項目。”趙國雄說。目前內(nèi)地市場變化較大，針對內(nèi)地出現(xiàn)機會如城市更新、商業(yè)地產(chǎn)等方向，他表示每一家地產(chǎn)開發(fā)商都有自己的強項，長實在住宅方面比較有優(yōu)勢，雖然也有辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)的布局，但未來有機會仍然希望多建住宅，因為“蓋房子是我們的強項”。 長江實業(yè)集團還是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的公司，我們業(yè)務(wù)方向沒有改變。

關(guān)鍵詞： 趙國雄 香港地產(chǎn)