作為國內(nèi)首家全私家泳池別墅，三亞悅榕莊如今淪落到了被底價出售的境地。5月25日，根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，作為三亞悅榕莊的產(chǎn)權(quán)公司，海南三亞國賓館(以下簡稱“三亞國賓館”)有限責任公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價格為16.49億元，同時包含14.61億元債權(quán)。對于轉(zhuǎn)讓原因，雖然業(yè)主方首旅集團并未透露，但不可忽視的是，無法盈利是這家豪華酒店的現(xiàn)狀。而在疫情影響下，三亞悅榕莊只是海南眾多豪華酒店的一個縮影。

底價轉(zhuǎn)讓

5月25日，在三亞國賓館以16.49億元轉(zhuǎn)讓信息掛牌北京產(chǎn)權(quán)交易所之后，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。據(jù)悉，北京首都旅游集團有限責任公司(以下簡稱“首旅集團”)間接持有三亞國賓館99.67%股權(quán)，而三亞國賓館為三亞悅榕莊的產(chǎn)權(quán)方。

天眼查信息顯示，目前海南三亞國賓館有限責任公司股權(quán)分別由華龍旅游實業(yè)發(fā)展有限公司、北京首旅置業(yè)集團有限公司、海南首旅投資控股有限公司持有，持股比例分別為51%、 39%、10%，而這3家公司也均為首旅集團控股企業(yè)。

公開資料顯示，海南三亞悅榕莊項目是2005年海南省重點項目之一，規(guī)劃占地約33萬平方米，2006年由首旅集團總投資7.5億元建造，其中一期投資5億元，并引入知名酒店管理集團悅榕莊集團進行管理。目前該酒店由21棟泳池別墅、16棟豪華泳池別墅、7棟泉浴泳池別墅、5棟雙臥式泳池別墅以及2處華麗的總統(tǒng)別墅區(qū)組成，同時酒店還提供專屬私家海灘和超大戶外泳池。據(jù)了解，該酒店最普通房型泳池別墅平均房價也超過2000元一晚。

對于此次轉(zhuǎn)讓，首旅集團并未表示是何原因，而悅榕中國方面也表示，將與首旅集團保持緊密聯(lián)系，待有進一步消息后再告知大家。

不過，有接近首旅集團的知情人士透露，目前首旅集團方面所持有的三亞國賓館股權(quán)將被轉(zhuǎn)讓，而收購方為海南省政府。實際上，該交易已于去年開始洽談，而16億元的底價基本包含了該項目最早的建設(shè)成本和往年該物業(yè)的投入運營成本。交易完成后，此前的投入成本則將被收回。同時，對于三亞悅榕莊是否將繼續(xù)管理，上述知情人士還透露，目前悅榕莊作為酒店管理方還在合作期內(nèi)，預計將繼續(xù)運營管理。

持續(xù)負債

刨去負債，如此低價格的轉(zhuǎn)讓在豪華酒店中并不算多。國內(nèi)首批頂級度假村三亞悅榕莊緣何以16億元的底價被轉(zhuǎn)讓?在華美顧問集團首席知識官趙煥焱看來，究其原因，主要與酒店連續(xù)虧損導致負資產(chǎn)有關(guān)。

有酒店業(yè)內(nèi)人士坦言，雖然三亞悅榕莊作為國內(nèi)首家全私家泳池別墅度假村已經(jīng)運營了十多年，不過該酒店近年來并不能盈利，且資產(chǎn)持續(xù)負債。值得注意的是，本次掛牌轉(zhuǎn)讓的14.61億元債權(quán)中，就包含14.48億元借款本金，此外1316.69萬元為截至去年5月31日前產(chǎn)生的利息。此外根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，三亞國賓館2019年營業(yè)收入為3984.55萬元，但凈利潤虧損卻達9101.83萬元。

雖然有接近三亞悅榕莊的業(yè)內(nèi)人士透露，酒店本身經(jīng)營并不虧損，虧損的只是其連帶的物業(yè)板塊，不過最終連續(xù)的負債讓三亞悅榕莊成為了負資產(chǎn)。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，該酒店目前資產(chǎn)為8.6億元，而負債高達15億元，其中所有者權(quán)益為負6.71億元。

今年以來，受疫情影響，三亞悅榕莊虧損還在持續(xù)擴大，截至今年4月30日，該酒店營業(yè)收入為833萬元，而凈利潤則為虧損1879.82萬元。趙煥焱還表示，當前疫情下酒店經(jīng)營持續(xù)虧損，此時轉(zhuǎn)讓該酒店，也可以幫助首旅集團止損。

行業(yè)縮影

事實上，三亞悅榕莊的轉(zhuǎn)讓只是海南豪華酒店的一個縮影，疫情之下，低價轉(zhuǎn)讓的暗潮已經(jīng)開始涌動。一家三亞豪華酒店的相關(guān)負責人坦言，今年突如其來的疫情讓海南很多酒店都備受沖擊，在此情況下，不少酒店已經(jīng)“入不敷出”，并開始尋求自救，而一些酒店業(yè)主方也遇到資金上的壓力，想要將酒店資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓。

此前，有業(yè)內(nèi)人士透露，包括三亞海棠灣、三亞灣均有部分酒店資產(chǎn)在尋求買家。不過以目前的形勢看，酒店資產(chǎn)溢價均有部分縮水。上述業(yè)內(nèi)人士還表示，由于不少酒店資產(chǎn)都是銀行抵押貸款，酒店需要通過經(jīng)營產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流以償還銀行貸款利息，今年由于疫情所致，酒店經(jīng)營舉步維艱，因此也對資產(chǎn)溢價產(chǎn)生了影響，不過大多數(shù)酒店還是希望能夠扛過疫情“寒冬”。

另有業(yè)內(nèi)人士表示，酒店資產(chǎn)被處置也是有多方面原因的，現(xiàn)如今地產(chǎn)模式走不通，而開發(fā)商又迫切需要現(xiàn)金流，不排除實力較弱的開發(fā)商被資金實力雄厚的企業(yè)“抄底”。

“雖然部分酒店產(chǎn)權(quán)或被轉(zhuǎn)讓，不過這并不影響酒店最終的經(jīng)營。”海南省旅游飯店業(yè)協(xié)會副秘書長王德余表示。王德余進一步解釋，“由于連鎖酒店管理方與業(yè)主簽訂長期合同，因此酒店管理方還是要執(zhí)行到合同終止期。”

王德余還表示，隨著疫情的好轉(zhuǎn)，目前海南的酒店業(yè)也正在逐漸恢復，部分營業(yè)狀況較好的酒店入住率已經(jīng)超過50%，今年“五一”，一些高端酒店甚至還出現(xiàn)滿房。當前鑒于國外疫情形勢嚴峻，出境游幾乎“停擺”，而隨著國內(nèi)會議市場的重啟，后續(xù)海南酒店市場會進一步復蘇。

(北京商報記者 肖瑋 王寅浩)

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