近年來(lái)我國(guó)人口結(jié)構(gòu)、空間分布、家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻變化，這也在很大程度上影響了住房市場(chǎng)。

12月28日，基于對(duì)我國(guó)人口特征新變化的研究，貝殼研究院推出《2021居住客群消費(fèi)趨勢(shì)年報(bào)》。報(bào)告顯示，一方面，銀發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)搶先布局養(yǎng)老地產(chǎn)，包括長(zhǎng)者公寓、養(yǎng)老社區(qū)等;另一方面，“85后”及“90后”為主體的新生代人群正迅速取代“70后”及“80后”成為住房消費(fèi)市場(chǎng)的主力人群。

通過(guò)對(duì)不同城市能級(jí)置業(yè)年齡進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)，一線(xiàn)城市置業(yè)人群年齡普遍偏高，與其他能級(jí)城市差異性比較顯著。2021年1至10月，一線(xiàn)城市購(gòu)房平均年齡約為36.9歲，高出新一線(xiàn)城市2.7歲，高出二線(xiàn)城市2.1歲。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，這里的平均年齡范圍包括了所有購(gòu)房者，而非首次置業(yè)年齡。

報(bào)告指出，受限于較高的“上車(chē)”門(mén)檻，一線(xiàn)城市客群購(gòu)房壓力較大。因此，反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上，一線(xiàn)城市的置業(yè)年齡明顯偏高。

根據(jù)貝殼研究院最新測(cè)算的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)顯示，114個(gè)樣本城市中，一線(xiàn)城市居住負(fù)擔(dān)指數(shù)算數(shù)平均數(shù)約為89.1，新一線(xiàn)城市約為65.2，二線(xiàn)城市約為63.5，三線(xiàn)城市約為59.3，四線(xiàn)城市約為55.1。一線(xiàn)城市居住負(fù)擔(dān)明顯較高，并且隨著城市能級(jí)下降，居住負(fù)擔(dān)指數(shù)也依次下降。

分城市來(lái)看，以北京、上海及深圳為代表的城市，在調(diào)控政策影響下，重點(diǎn)城市貸款門(mén)檻提升，導(dǎo)致置業(yè)年齡普遍偏高;以珠海、廈門(mén)為代表的城市，過(guò)半數(shù)是屬于異地置業(yè)，且以改善投資為主，導(dǎo)致客群平均年齡較高;以天津?yàn)榇淼某鞘斜镜厝巳合鄬?duì)保守，不愿意背負(fù)過(guò)高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導(dǎo)致購(gòu)房年齡后移。在19個(gè)一線(xiàn)及新一線(xiàn)樣本城市中，天津在2021年度選擇全款購(gòu)房的百分占比達(dá)到38.02%，居于首位。

在套均總價(jià)方面，分城市級(jí)別看，2021年1-9月份，一線(xiàn)城市成交套均總價(jià)達(dá)到368萬(wàn)元，新一線(xiàn)城市達(dá)到143萬(wàn)元每套，頭部二線(xiàn)城市也達(dá)到了121萬(wàn)元每套。高能級(jí)城市依靠?jī)?yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)支撐，吸引大量人才流入，最終體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上，城市能級(jí)越高，購(gòu)買(mǎi)力相應(yīng)越高。

“七普”數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭小型化趨勢(shì)明顯。這也在很大程度上影響了購(gòu)房戶(hù)型。如果分區(qū)域看，以哈爾濱、長(zhǎng)春及沈陽(yáng)為代表的東北地區(qū)，兩居室交易占比明顯較高，從供給側(cè)角度分析，兩居室成為該地區(qū)主要的供給戶(hù)型。另外，以北京、上海為代表的一線(xiàn)城市，兩居室成交占比也比較高，主要原因是受限于購(gòu)房壓力，需求端更“愿意”選擇“高單價(jià)-低總價(jià)”的小戶(hù)型房源。

除了兩居室，三居室成交戶(hù)型百分占比緊隨其后，35個(gè)樣本城市中，佛山、南昌及長(zhǎng)沙等城市的三居室戶(hù)型占比較高，除了受供給側(cè)影響外，這幾個(gè)城市的購(gòu)房壓力相對(duì)較低。以長(zhǎng)沙為例，最新的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)約為54.44，是個(gè)典型的房?jī)r(jià)友好型城市，置業(yè)人群就有選擇余地，畢竟三居才是理想戶(hù)型。

另一方面，老齡化帶來(lái)的樓市變化廣受關(guān)注。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)65歲及以上人口為190635280人，占總?cè)丝诒戎貫?3.5%，即將步入深度老齡化社會(huì)。第一財(cái)經(jīng)記者對(duì)近六十年出生人口統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，1962年后我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)十多年的出生人口高峰期，因此明年我國(guó)即迎來(lái)退休高峰期。

貝殼研究院今年10月發(fā)布《2021社區(qū)居家養(yǎng)老現(xiàn)狀與未來(lái)趨勢(shì)報(bào)告》顯示，獨(dú)立居住是老年人的主流居住形態(tài)。隨著家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化和核心化，老年人與子女同住的比例逐漸下降，調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，65.5%的老年人選擇獨(dú)立居住(一人獨(dú)居或與老伴同住)，僅26.8%的老年人當(dāng)前居住狀態(tài)是與子女同住。

關(guān)鍵詞： 一線(xiàn)城市 購(gòu)房者 平均年齡 36 9歲