一個(gè)越來(lái)越小的市場(chǎng)

編者按：本文來(lái)自微信公眾號(hào) 巨潮WAVE（ID：WAVE-BIZ），作者：老魚(yú)兒，編輯：楊旭然，創(chuàng)業(yè)邦經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載，頭圖來(lái)源攝圖網(wǎng)

(資料圖片僅供參考)

進(jìn)入2023年，地產(chǎn)界最火的事情應(yīng)該算是所謂的“萬(wàn)柳少爺”將萬(wàn)柳書(shū)院拉回到了人們的視線之中。

萬(wàn)柳書(shū)院，作為中國(guó)地產(chǎn)界的傳說(shuō)之一，早在2012年拿地時(shí)，就憑借總價(jià)26.3億、樓面地價(jià)折算41500元/平方米的價(jià)格轟動(dòng)全國(guó)，成為名副其實(shí)的“雙料地王”。2022年，市場(chǎng)均價(jià)20萬(wàn)+的萬(wàn)柳書(shū)院有一套法拍房流出，更是拍出了36.6萬(wàn)一平的成交天價(jià)。

熱度之下，除了萬(wàn)柳，又有越來(lái)越多的豪宅被不斷挖出來(lái)。北京豪宅圈的一句順口溜也被人熟知：“萬(wàn)柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創(chuàng)的湖，紫辰院的樹(shù)，北平府的院子住著誰(shuí)？”在買購(gòu)網(wǎng)評(píng)選出的十大豪宅中，萬(wàn)柳書(shū)院也只是堪堪入榜。

再度火熱起來(lái)的豪宅傳說(shuō)，讓人們對(duì)財(cái)富階層生活的窺探欲再次熾熱了起來(lái)，各種被營(yíng)造出來(lái)的消息，都會(huì)讓人們覺(jué)得似乎遍地豪宅不愁賣，人人都是大金主。但問(wèn)題在于，事實(shí)的情況確實(shí)如此嗎？

01 房子里的戰(zhàn)斗機(jī)

1984年，中國(guó)福利分房取消，商品房走向歷史舞臺(tái)。在滿足大多數(shù)人普通住宅需求的同時(shí)，伴隨著一批先富起來(lái)的人的數(shù)量急劇增長(zhǎng)，中國(guó)豪宅市場(chǎng)開(kāi)始起步，在城市里匯聚成一個(gè)又一個(gè)的“富人區(qū)”。

比如在1990年萬(wàn)眾期待的北京亞運(yùn)會(huì)之后，亞運(yùn)村成了富人、名人匯集的地塊之一。眾多影視體育明星、文化名人、金融精英人士、富商及外國(guó)人，選擇在亞運(yùn)村及周邊地區(qū)居住。劉歡不僅激情演唱了《亞洲雄風(fēng)》，更是身體力行地在亞運(yùn)村安家置業(yè)，毛阿敏、劉曉慶等明星也相繼在亞運(yùn)村買房。

除了稀缺地段的優(yōu)質(zhì)房源，也是從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始，專門針對(duì)高端人群開(kāi)發(fā)的別墅項(xiàng)目也開(kāi)始走進(jìn)市場(chǎng)。

1992年，麗京花園項(xiàng)目開(kāi)售，當(dāng)時(shí)大紅大紫的影后鞏俐的入住，讓這個(gè)樓盤名噪一時(shí)。從此，這個(gè)被稱為北京首個(gè)外銷別墅的樓盤也拉開(kāi)了北京豪宅市場(chǎng)向別墅進(jìn)階的帷幕。之后，以麗京花園為起點(diǎn)逐漸形成了中央別墅區(qū)等諸多別墅群落。

豪宅的“豪”當(dāng)然也要在價(jià)格上有所體現(xiàn)。在那個(gè)萬(wàn)元戶都還非常稀缺的時(shí)代，北京市房?jī)r(jià)普遍不超過(guò)1000元，而亞運(yùn)村的房?jī)r(jià)已經(jīng)普遍高于5000元/㎡，甚至可以達(dá)到萬(wàn)元。“拿大哥大，開(kāi)汽車，住亞運(yùn)村”成為當(dāng)時(shí)有錢人的標(biāo)志。

北京區(qū)域的傳統(tǒng)八大別墅區(qū)

而主要針對(duì)外國(guó)人的麗京花園一開(kāi)盤，定價(jià)高達(dá)1200美元/平，當(dāng)時(shí)的美元對(duì)人民幣匯率還是8元時(shí)代。

這樣的情況并不是在北京孤立存在，上海、廣州等一線城市同樣如此。尤其是在進(jìn)入21世紀(jì)之后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，豪宅在全中國(guó)城市遍地開(kāi)花。中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的20年間，豪宅市場(chǎng)供銷兩旺，成為最能升值的房地產(chǎn)商品。

以上海為例，2000年以來(lái)，魔都人民的年平均工資從15420元到2021年的124056元，漲幅超過(guò)了700%；魔都商品住宅平均價(jià)格從3176元/㎡，到36102元/㎡，漲幅超過(guò)1000%。而魔都豪宅的價(jià)格呢？2000年時(shí)，1萬(wàn)元/平的價(jià)格已經(jīng)是豪宅的天花板。而2022年，上海華洲君庭的樓王價(jià)格已經(jīng)攀升到38萬(wàn)元/平。

由于豪宅昂貴價(jià)格帶來(lái)的稀缺性和話題性，讓每一次豪宅的新聞露出，都會(huì)吸引著許多“吃瓜群眾”的社會(huì)關(guān)注。

畢竟每一個(gè)豪宅的背后，都是一個(gè)擁有響當(dāng)當(dāng)名號(hào)的富豪。

02 富豪們的心頭好

中國(guó)豪宅市場(chǎng)的快速膨脹，得益于中國(guó)富豪人數(shù)的急劇增長(zhǎng)。

在2000年《財(cái)富》全球500強(qiáng)排行榜上，加上一家來(lái)自臺(tái)灣的公司，中國(guó)僅有10家財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)。而且，上榜的中國(guó)大陸企業(yè)分別是：四大國(guó)有銀行，中石化、中石油、中國(guó)電力、中糧和中化集團(tuán)。

清一色中字頭的國(guó)有企業(yè)，并未發(fā)現(xiàn)中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的身影。在這個(gè)時(shí)期，中國(guó)高端豪宅也只是起步階段，因?yàn)樨?cái)富并未從“中字頭”大規(guī)模擴(kuò)展到民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。財(cái)富不在個(gè)人手上，自然就無(wú)法支撐豪宅市場(chǎng)。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，2012年以來(lái)，世界500強(qiáng)上榜的中國(guó)企業(yè)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。我國(guó)企業(yè)上榜數(shù)量在2018年首次超越美國(guó)，已連續(xù)4年居世界首位。2021年，我國(guó)上榜企業(yè)數(shù)量再創(chuàng)新高，達(dá)145家。

2000年我國(guó)世界500強(qiáng)上榜企業(yè)總營(yíng)收為2094.60億美元，到2021年這個(gè)數(shù)字已經(jīng)達(dá)到11.54萬(wàn)億美元，相當(dāng)于2000年的55倍，增速遠(yuǎn)超世界水平。

在此過(guò)程中，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)成為發(fā)展的生力軍。民營(yíng)企業(yè)貢獻(xiàn)了我國(guó)50%以上的稅收，60%以上的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，70%以上的技術(shù)創(chuàng)新成果，80%以上的城鎮(zhèn)勞動(dòng)就業(yè)，90%以上的企業(yè)數(shù)量。

根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)發(fā)布的《2022中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)調(diào)研分析報(bào)告》顯示，2021年共有28家民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)入圍世界500強(qiáng)。中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)入圍門檻也已經(jīng)達(dá)到了263.67億元。19家500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超3000億元，88家500強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)總額超過(guò)千億元規(guī)模。

民營(yíng)經(jīng)濟(jì)有高速增長(zhǎng)的特質(zhì)，也有著更加集中的分配體系，一大批富豪因此迅速產(chǎn)生，這是豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生和繁榮最重要的土壤。

胡潤(rùn)曾經(jīng)說(shuō)：“中國(guó)現(xiàn)在有1100多位十億美元企業(yè)家，比美國(guó)多了六成。自2016年中國(guó)第一次超過(guò)美國(guó)以來(lái)，美國(guó)的十億美元企業(yè)家人數(shù)增加了三分之一，而中國(guó)翻了一倍。中國(guó)十億美元企業(yè)家人數(shù)超過(guò)了排在其后的三個(gè)國(guó)家，美國(guó)、印度和英國(guó)的總和?！?/p>

2021年，《胡潤(rùn)百富2021中國(guó)高凈值人群家族安全報(bào)告》顯示，中國(guó)擁有600萬(wàn)人民幣家庭凈資產(chǎn)的“富裕家庭”數(shù)量已達(dá)501萬(wàn)戶；擁有千萬(wàn)人民幣家庭凈資產(chǎn)的“高凈值家庭”有202萬(wàn)戶；擁有億元人民幣家庭凈資產(chǎn)的“超高凈值家庭”數(shù)量達(dá)到13萬(wàn)戶；擁有億元人民幣可投資資產(chǎn)的“超高凈值家庭”有7.7萬(wàn)戶；擁有3000萬(wàn)美元可投資資產(chǎn)的“國(guó)際超高凈值家庭”數(shù)量達(dá)到5.4萬(wàn)戶。

富豪數(shù)量的爆炸式增長(zhǎng)，帶動(dòng)了豪宅市場(chǎng)的黃金時(shí)代。即便是在2018年往后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)頭往下，但由于豪宅客戶天然擁有較高的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，豪宅市場(chǎng)反而是受影響最小的那個(gè)板塊。

但影響較小也并不代表不受影響。如今富豪們囤的房子已經(jīng)足夠多了，并且這個(gè)群體本身的情況也出現(xiàn)了一些變化。

03 后勁已經(jīng)不足

首先，中國(guó)頂級(jí)富豪的增長(zhǎng)正趨于平緩。

根據(jù)胡潤(rùn)全球富豪榜統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2018年以前，中國(guó)億萬(wàn)富豪數(shù)量在五年間內(nèi)出現(xiàn)增長(zhǎng)超過(guò)134%。但是在之后四年內(nèi)增長(zhǎng)僅為38%。尤其是在2019年，中國(guó)億萬(wàn)富豪數(shù)量歷史性地出現(xiàn)下跌，雖然之后有所上揚(yáng)，不過(guò)增速已經(jīng)明顯放緩。

如今，中國(guó)已不再像改革開(kāi)放之初以及剛剛進(jìn)入世貿(mào)組織時(shí)期，是個(gè)隨處可以“掘金”的“荒野”，在國(guó)內(nèi)行業(yè)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已基本趨于成熟的大背景下，富豪群體也趨于成型。尤其是在近幾年疫情和經(jīng)濟(jì)承壓影響下，大規(guī)模制造頂級(jí)富豪的土壤基本不復(fù)存在，豪宅的增量市場(chǎng)自然不會(huì)永無(wú)止境。

其次，以往豪宅能在富豪群體中受到追捧，不僅因?yàn)楹勒瑩碛凶杂脙r(jià)值，可提升生活品質(zhì)。還有很重要的一個(gè)原因——抗通脹能力強(qiáng)，保值增值能力突出，因此被當(dāng)作某種程度上的理財(cái)產(chǎn)品。

不過(guò)，能力再高，也怕市場(chǎng)這把“殺豬刀”。隨著房地產(chǎn)普漲時(shí)代結(jié)束，豪宅也不能脫離經(jīng)濟(jì)曲線的約束，其投資屬性正被大大削弱。

根據(jù)易居CEO丁祖昱披露的數(shù)據(jù)顯示：2022年全國(guó)5000萬(wàn)以上的頂級(jí)新房豪宅只成交了383套，同比下跌40%。分城市看，1000萬(wàn)以上豪宅中，克而瑞數(shù)據(jù)顯示：深圳2022年成交一手高價(jià)房6463套，同比跌15%；廈門成交803套，同比暴跌57%；蘇州共計(jì)成交629套，同比跌幅13%；武漢僅成交586套，同比跌幅為8%。

根據(jù)房地產(chǎn)自媒體“地產(chǎn)營(yíng)銷人”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京市別墅新增供應(yīng)2216套，同比下降42%；成交3300套，同比下降34%；成交面積94.38萬(wàn)平，同比下降38%。

更為關(guān)鍵的是，別墅成交均價(jià)45086元/㎡，同比下降5%；成交金額425.5億元，同比下降41%。

這意味著，別墅和普通住宅一樣，不再是只漲不跌的保值利器。

以往，名人成功后的標(biāo)志性動(dòng)作就是豪宅的購(gòu)入。而最近，一些富豪的“揮淚大甩賣”，也許是市場(chǎng)轉(zhuǎn)寒前的“春江水暖鴨先知”。

張藝謀被傳出售位于無(wú)錫的一套別墅鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。足球運(yùn)動(dòng)員郜林以1.45億出售他在廣州的江景大平層，也讓無(wú)數(shù)中介排隊(duì)接活。甚至是萬(wàn)科創(chuàng)始人王石都開(kāi)始以3.5億的價(jià)格出售他在故宮旁邊的豪宅。網(wǎng)友根據(jù)某些中介發(fā)出的房屋介紹計(jì)算，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是虧本。

類似的事情還有，據(jù)媒體報(bào)道，許家印的胞兄許家欽為幫其還債，在2022年初對(duì)外出售的廣州金碧華府，市場(chǎng)價(jià)1.1億元，但最終成交價(jià)僅為7000萬(wàn)元。

地產(chǎn)大佬都開(kāi)始甩賣豪宅，這不禁讓人把事情往更壞的方向去聯(lián)想。豪宅作為一種商品，正在經(jīng)歷從需求旺盛到需求衰減的過(guò)程。即便是最頂端的一小部分不斷漲價(jià)，也無(wú)法改變這個(gè)趨勢(shì)的走向。

04 寫在最后

住什么樣的房子，最能代表一個(gè)人財(cái)富的殷實(shí)程度。豪宅市場(chǎng)也最能代表一個(gè)國(guó)家財(cái)富階層的財(cái)富實(shí)力。

而輿論對(duì)豪宅的關(guān)注，反映了人們對(duì)頂層人群財(cái)富的獵奇窺探。這將成為財(cái)經(jīng)社會(huì)領(lǐng)域長(zhǎng)期存在的話題?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，“萬(wàn)柳公子”或者“湯臣一品業(yè)主”的傳說(shuō)仍會(huì)改頭換面，不斷出現(xiàn)。

隨著社會(huì)財(cái)富的不斷積累，仍會(huì)有更壕的豪宅繼續(xù)刷新著我們的認(rèn)知上限，豪宅價(jià)格的下限和上限都將被不斷的拔高。

但我們不能因此而判斷，所有豪宅的價(jià)格都在不斷上漲，或者豪宅將永遠(yuǎn)成為被瘋狂搶購(gòu)的火爆商品。實(shí)際上，如今豪宅的價(jià)格越來(lái)越高的同時(shí)，其定義也在發(fā)生改變，其市場(chǎng)空間正在隨之縮小——更少的房子有資格被稱之為豪宅，更少的人有足夠財(cái)富實(shí)力買得起、住得上。

作為一個(gè)市場(chǎng)，豪宅已經(jīng)告別巔峰，甚至是塌陷。萬(wàn)柳書(shū)院們不僅沒(méi)法代表整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至連傳統(tǒng)意義上的“豪宅市場(chǎng)”都代表不了了。它們要一直漲，就讓它漲去罷。

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