自7月初南方基金、匯添富基金、廣發(fā)基金等基金公司宣布旗下部分FOF產(chǎn)品可參與公募REITs投資以來，截至9月12日，已有近20家公募機(jī)構(gòu)參與其中，可投資公募REITs的FOF產(chǎn)品數(shù)量合計約140只，其中近六成為養(yǎng)老FOF產(chǎn)品。

基金人士認(rèn)為，隨著公募REITs市場逐漸發(fā)展壯大，未來可投范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。對于公募REITs標(biāo)的選擇，會重點(diǎn)考量項目基本面、運(yùn)營方的管理能力、資產(chǎn)收購和處置能力、現(xiàn)金流穩(wěn)定增長潛力以及估值性價比水平等多維度表現(xiàn)。

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積極參與公募REITs投資

9月9日，中銀基金發(fā)布公告稱，公司旗下中銀安康穩(wěn)健養(yǎng)老目標(biāo)一年持有混合(FOF)等8只FOF產(chǎn)品就可參與公募REITs投資事宜修訂基金合同、托管協(xié)議等法律文件，此次修訂自9月9日起正式生效。

自7月初南方基金、匯添富基金、銀華基金、天弘基金、東方紅資產(chǎn)管理、易方達(dá)基金、廣發(fā)基金等基金公司集體宣布旗下部分FOF可參與公募REITs投資以來，數(shù)據(jù)顯示，截至9月12日，已有招商基金、泰康基金、海富通基金、興證全球基金、萬家基金、嘉實基金、中加基金、永贏基金、創(chuàng)金合信基金、摩根資產(chǎn)管理、中銀基金等多家機(jī)構(gòu)宣布相關(guān)事項。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前宣布旗下部分FOF可參與公募REITs投資的公募機(jī)構(gòu)接近20家，可參與公募REITs投資的FOF產(chǎn)品合計約140只，其中近六成為養(yǎng)老FOF產(chǎn)品。南方基金、匯添富基金旗下可參與公募REITs投資的FOF產(chǎn)品數(shù)量較多，均達(dá)到15只以上。

可投資范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大

招商證券基金評價團(tuán)隊在研報中表示，雖然目前FOF可選公募REITs的范圍相對有限，但隨著公募REITs市場逐漸發(fā)展壯大，未來可投范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，公募REITs的基金年限相對較長，大多在20年以上，與投資期限較長的養(yǎng)老目標(biāo)FOF具有較好的期限適配性，為FOF管理人提供了新的長期配置選擇。

8月29日，滬深交易所發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知》提出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，后續(xù)交易所將進(jìn)一步推動擴(kuò)大FOF參與投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

“公募REITs具有高票息、長期回報穩(wěn)定、抗通脹、抗風(fēng)險等優(yōu)良屬性，并且其底層資產(chǎn)為經(jīng)過項目篩選且受嚴(yán)格監(jiān)管的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，投資者多為長期持有資金，收益長期穩(wěn)定，與股債兩市相關(guān)度較低，受經(jīng)濟(jì)周期性波動影響較小。同時，作為FOF的配置標(biāo)的，能更好分散組合風(fēng)險，提高組合穩(wěn)定性。”萬家基金組合投資部人士表示。

從FOF角度分析，中銀基金相關(guān)人士表示，F(xiàn)OF以多元資產(chǎn)、多維策略、多樣標(biāo)的為主要特征，以長期穩(wěn)定收益為主要目標(biāo)，F(xiàn)OF的投資方式以及部分產(chǎn)品設(shè)置的最短持有期條款與REITs有較高的適配度。通過投資公募REITs，F(xiàn)OF組合可以進(jìn)一步實現(xiàn)風(fēng)險分散與資產(chǎn)多元化配置，降低組合內(nèi)部資產(chǎn)的相關(guān)性，在一定程度上優(yōu)化組合的收益風(fēng)險比。

關(guān)注估值水平及底層項目質(zhì)量

在選擇FOF的底層公募REITs標(biāo)的時，除了要符合監(jiān)管提出的規(guī)模、成立年限等要求之外，中銀基金相關(guān)人士表示，還需要分析底層公募REITs的現(xiàn)金流穩(wěn)定增長潛力、運(yùn)營方的管理能力、資產(chǎn)收購和處置能力，同時衡量其在估值方面是否具備性價比。

短期來看，萬家基金組合投資部相關(guān)人士表示，由于近期公募REITs跟隨權(quán)益市場波動出現(xiàn)較大回調(diào)，將關(guān)注下跌過程中價格脫離基本面出現(xiàn)超跌的品種。同時，適度參與事件博弈類機(jī)會，在分散風(fēng)險的同時，抓住市場后續(xù)筑底反彈的收益。

中長期來看，萬家基金組合投資部相關(guān)人士表示，將聚焦公募REITs項目及其所處行業(yè)基本面的底層資產(chǎn)定價，重點(diǎn)關(guān)注項目基本面、運(yùn)營方管理水平和現(xiàn)金流具備穩(wěn)定增長潛力且估值性價比較高的標(biāo)的。

另有某頭部公募機(jī)構(gòu)FOF團(tuán)隊人士向記者透露，現(xiàn)階段該團(tuán)隊管理的FOF產(chǎn)品還沒有大規(guī)模配置公募REITs。一方面，近期國內(nèi)公募REITs市場表現(xiàn)波動較大;另一方面，國內(nèi)公募REITs成立時間普遍較短，運(yùn)作相對不夠成熟，所以該團(tuán)隊目前主要還是把公募REITs作為降低波動的投資工具，并且基于其過往數(shù)據(jù)進(jìn)行建模處理。

招商證券基金研究團(tuán)隊在研報中建議，對于風(fēng)險容忍度較低的FOF投資者而言，一方面，特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs能夠提供相對更高的分紅收益，但配置時需要考慮期限適配性和更換資產(chǎn)問題;另一方面，產(chǎn)權(quán)類公募REITs收益彈性更大，但由于市場上對于公募REITs的定價中樞及定價的錨尚未達(dá)成共識，在二級市場交易時可能需要考慮更多市場情緒因素。此外，短時間內(nèi)配置公募REITs，管理費(fèi)率也是需要重點(diǎn)考慮的因素之一。

關(guān)鍵詞： REITs 公募 FOF 廣發(fā)基金 海富通基金