31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT分別在深交所和上交所上市。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，保障性租賃住房是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，面臨著前期投入大、投資回收周期長(zhǎng)等問(wèn)題。首批三只保障性租賃住房REITs的正式上市，預(yù)示著基礎(chǔ)設(shè)施REITs成為解決保障性租賃住房資金瓶頸的重要工具之一，未來(lái)發(fā)展空間巨大。

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公募REITs成為盤活保障性租賃住房存量資產(chǎn)的重要途徑

三只保障性租賃住房REITs上市后，上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs數(shù)量達(dá)到17只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)579億元，較去年6月21日首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市時(shí)增加了265億元。

清華大學(xué)PPP研究中心主任楊永恒認(rèn)為，三只保障性租賃住房REITs的成功上市，意味著REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步拓展，市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大?！安⑶遥纬闪吮Ｕ闲宰赓U住房行業(yè)‘投-融-建-管-退’的閉環(huán)投融資機(jī)制，有利于增強(qiáng)社會(huì)資本的投資積極性?！睏钣篮阏f(shuō)。

各地建設(shè)保障性住房，亟需長(zhǎng)期、大額、低成本的資金支持?！吧钲谑刑岢?，在‘十四五’期間將建設(shè)籌集各類保障性住房54萬(wàn)套。保障性租賃住房REITs有利于盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資，更好地支持保障性租賃住房建設(shè)?！鄙钲谑邪l(fā)展改革委主任郭子平說(shuō)。

國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)韓志峰認(rèn)為，做好保障性租賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的工作，有利于盤活保障性租賃住房存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，促進(jìn)新的保障性租賃住房建設(shè)；有利于降低租賃住房企業(yè)負(fù)債率，增強(qiáng)原始權(quán)益人的再投資和風(fēng)險(xiǎn)防范能力；有利于通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)的監(jiān)督，提升租賃住房企業(yè)服務(wù)水平；特別是有利于貫徹落實(shí)“房住不炒”要求，解決好新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，構(gòu)建住房建設(shè)和保障的新格局。

各地政府積極推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展

三只保障性租賃住房REITs的成功上市，與各級(jí)政府的大力支持密不可分。深圳市人才安居集團(tuán)有限公司總經(jīng)理唐紹杰介紹，該項(xiàng)目從啟動(dòng)到發(fā)行經(jīng)歷了項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、項(xiàng)目申報(bào)、項(xiàng)目受理、項(xiàng)目發(fā)售等環(huán)節(jié)，大致經(jīng)過(guò)了一年時(shí)間。深圳市發(fā)展改革、國(guó)資、規(guī)劃和自然資源、住建、稅務(wù)、證監(jiān)、深交所等部門召開(kāi)10余次專題會(huì)議，高效解決了申報(bào)發(fā)行過(guò)程中涉及的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)認(rèn)定等問(wèn)題。

廈門市發(fā)展改革委投融資處負(fù)責(zé)人介紹，廈門市發(fā)展改革委作為REITs工作專班牽頭部門，對(duì)于中金廈門安居REIT項(xiàng)目的申報(bào)，按周進(jìn)行調(diào)度，推動(dòng)解決了申報(bào)過(guò)程中的堵點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。

“該項(xiàng)目從廈門市發(fā)改委申報(bào)，到上海證券交易所審核，前后歷時(shí)僅半年左右，政府部門給予了全力支持?！睆B門安居集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理陳勇說(shuō)。

北京市發(fā)展改革委投資處處長(zhǎng)李曉濤表示，他們與國(guó)家發(fā)展改革委投資司、市保障房中心建立了專項(xiàng)工作組，多次組織北京保障房中心向國(guó)家發(fā)展改革委匯報(bào)溝通項(xiàng)目情況，形成“有進(jìn)度即反饋、有問(wèn)題即溝通”的常態(tài)化工作機(jī)制。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)活力進(jìn)一步迸發(fā)

發(fā)售階段，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT的網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別約為133、108、113倍，投資者認(rèn)購(gòu)熱情高漲，體現(xiàn)了市場(chǎng)的認(rèn)可。

原始權(quán)益人對(duì)于三只REITs也較為樂(lè)觀?！耙园l(fā)行價(jià)計(jì)算，華夏北京保障房REIT預(yù)計(jì)2022年9月至12月和2023年的現(xiàn)金流分派率約為3.95%。同時(shí)，底層資產(chǎn)具有回報(bào)適中、現(xiàn)金流穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此我們對(duì)產(chǎn)品未來(lái)的表現(xiàn)較有信心?！北本┍Ｕ戏恐行挠邢薰究倳?huì)計(jì)師張曉麗說(shuō)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬(wàn)套間，預(yù)計(jì)可以幫助2600多萬(wàn)新市民、青年人改善居住條件。這也意味著保障性租賃住房REITs有著豐富的底層資產(chǎn)和市場(chǎng)需求。

“三單項(xiàng)目發(fā)行后，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步增長(zhǎng)，資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富，市場(chǎng)活力進(jìn)一步迸發(fā)?！表n志峰說(shuō)，“如今社會(huì)各方參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs的積極性顯著提升，儲(chǔ)備項(xiàng)目數(shù)量迅速增加。目前，國(guó)家發(fā)展改革委已正式推薦20余個(gè)項(xiàng)目，還有近20個(gè)較成熟項(xiàng)目正在加快推進(jìn)，處于培育期的項(xiàng)目超過(guò)80個(gè)。”

關(guān)鍵詞： 基礎(chǔ)設(shè)施 存量資產(chǎn) 成功上市 市場(chǎng)規(guī)模 障性住房